Eu Quero Imóveis · Inteligência de mercado
Mercado de lançamentos em Itajaí: o que vende, onde e em quanto tempo
Leitura simplificada do painel Inteligência de Mercado DWV. Ofertado é tudo que foi colocado à venda; vendido é o que saiu. A diferença é o estoque que sobra.
Os números-chave
Seis indicadores do painel, agrupados em pares: o que foi ofertado ao lado do que foi vendido.
Itajaí × Balneário Camboriú
Mesmo painel, sem filtros, as duas cidades no mesmo período: .
Cinco leituras do período
O que os gráficos dizem quando se juntam — calculado automaticamente sobre . Mude o período no topo e as leituras mudam junto.
Evolução mês a mês
Vendas e ticket médio por mês, na janela extraída do DWV. Independe do período selecionado no topo.
Ofertado × vendido, por característica
Cada linha compara quanto foi colocado à venda e quanto saiu. A porcentagem à direita é a taxa de conversão (vendido ÷ ofertado). Os números estão impressos nas barras; alterne entre unidades e valor em reais. A tabela completa fica ao pé de cada cartão.
Quanto tempo leva para vender
Distribuição das unidades vendidas no período pelo tempo entre a oferta e a venda.
A oferta pelo Órulo: o que está à venda hoje
Fotografia da vitrine de lançamentos na plataforma Órulo em . Aqui não há vendas — é o retrato do que as construtoras têm publicado e do estoque que declaram disponível. Fontes não se misturam: estes números não são comparáveis 1:1 com os do DWV acima.
Mercado geral: o preço pedido segundo o FipeZap
Série mensal do Índice FipeZap (Fipe) para venda residencial em Itajaí — preço médio anunciado por m², calculado sobre os anúncios da rede ZAP+. É o termômetro do mercado inteiro (novos e usados) e não se mistura com DWV nem Órulo: aqui é preço pedido, não venda fechada.
Como ler estes números
Notas de método — fonte, período e definições
- Fonte: painel "Inteligência de Mercado DWV", cidade Itajaí – SC, sem filtros de dormitório, suíte, vaga, bairro, área ou ano de entrega. O DWV cobre os imóveis cadastrados na plataforma (majoritariamente lançamentos e unidades de construtoras) — não é o mercado total de Itajaí, nem inclui usados fora da base.
- Período: cada snapshot vem da API do painel com mês-calendário fechado (00:00 do dia 1º a 23:59 do último dia); o filtro no topo troca entre meses, janelas de 3/6/12 meses e intervalos personalizados. O "tempo de venda" é o tempo em oferta até vender — vendas do mês podem ter sido ofertadas anos antes.
- "Disponível" = ofertado: no painel, "Qtd. total disponível" inclui as unidades vendidas (não vendidas + vendidas = disponível). Por isso este relatório chama de ofertado e trata só as não vendidas como estoque real.
- Bairros consolidados: o DWV traz o mesmo bairro grafado de formas diferentes ("Centro", "CENTRO", "Centro "; "Fazenda" e "Bairro Fazenda"; "Praia Brava" e "Praia brava de i…"; "São João" e "Sao joao"; "Cabeçudas" e "Praia de cabeçud…"). Somamos unidades e valores; o m² e o ticket usam o registro principal de cada bairro.
- Média × mediana: a média soma tudo e divide; a mediana é o valor do imóvel do meio. Quando a média fica bem acima da mediana, poucas vendas caras estão puxando a média. Em períodos somados de vários meses a mediana não é calculável e aparece como "—".
- Valores arredondados para leitura. "bi" = bilhões, "mi" = milhões.
- Órulo: a seção "oferta pelo Órulo" usa o último snapshot mensal da plataforma Órulo (marketplace de imóveis novos). É uma fotografia da oferta — empreendimentos publicados e estoque declarado pelas construtoras — e não registra vendas; por isso não se compara diretamente com os números do DWV.
- FipeZap: a seção "mercado geral" usa o Índice FipeZap, da Fipe, que acompanha o preço anunciado por m² de venda residencial na cidade inteira (novos e usados da rede de anúncios ZAP+). Não é preço de venda fechada e não se compara 1:1 com DWV ou Órulo — serve para situar o mercado geral em que os lançamentos acima estão inseridos.